Incidences des normes IFRS sur les immeubles de placement
- Aymeric BRASSELY -
La présente note résume les méthodes de retraitement des immeubles de placement conformément aux normes IFRS .
Sommaire
C’est la norme IAS 40 qui détermine les modalités de comptabilisation, d’évaluation et les informations à fournir en annexe sur les immeubles de placement.
Les normes internationales distinguent en effet les immeubles d’exploitation qui sont occupés par leurs propriétaires comme outil de travail (IAS 16) des immeubles de placement qui sont généralement loués à des tiers.
La norme IAS 40 définit l’immeuble de placement comme un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser le capital. Un immeuble de placement génère des flux de trésorerie largement indépendants des autres actifs détenus par l’entreprise. Cette norme concerne donc particulièrement les sociétés immobilières, les établissements financiers ou d’assurances, mais pas exclusivement puisqu’elle concerne également toutes les entreprises qui donnent un de leur bâtiment en location à des tiers.
Ainsi, constituent un immeuble de placement :
Les normes internationales distinguent en effet les immeubles d’exploitation qui sont occupés par leurs propriétaires comme outil de travail (IAS 16) des immeubles de placement qui sont généralement loués à des tiers.
La norme IAS 40 définit l’immeuble de placement comme un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser le capital. Un immeuble de placement génère des flux de trésorerie largement indépendants des autres actifs détenus par l’entreprise. Cette norme concerne donc particulièrement les sociétés immobilières, les établissements financiers ou d’assurances, mais pas exclusivement puisqu’elle concerne également toutes les entreprises qui donnent un de leur bâtiment en location à des tiers.
Ainsi, constituent un immeuble de placement :
- un terrain détenu afin de valoriser un capital à long terme, plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire,
- un terrain détenu dont l’usage futur est indéterminé,
- un bien immobilier appartenant à l’entreprise et loué à des tiers dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple,
- un bien immobilier détenu par l’entreprise dans le cadre d’un contrat de location financement et loué à des tiers dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple,
- un bien immobilier vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple.
- un terrain détenu dont l’usage futur est indéterminé,
- un bien immobilier appartenant à l’entreprise et loué à des tiers dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple,
- un bien immobilier détenu par l’entreprise dans le cadre d’un contrat de location financement et loué à des tiers dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple,
- un bien immobilier vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple.
Les règles de comptabilisation des immeubles de placement sont identiques à celles d’un actif en général. Deux conditions doivent être réunies :
Le premier critère est en général rempli lorsque les risques et avantages liés à l’immeuble de placement ont été transférés à l’entreprise.
Le deuxième critère est également très souvent respecté, que l’immeuble de placement soit acquis (coût d’acquisition) ou construit (coût de production).
Deux modes de comptabilisation pourront être utilisés selon que l’entreprise comptabilise l’immeuble de placement au moment de son acquisition ou lors d’évaluations postérieures.
- Il est probable que les avantages économiques futurs associés à l’immeuble de placement iront à l’entreprise,
- Le coût de l’immeuble doit pouvoir être évalué de façon fiable.
- Le coût de l’immeuble doit pouvoir être évalué de façon fiable.
Le premier critère est en général rempli lorsque les risques et avantages liés à l’immeuble de placement ont été transférés à l’entreprise.
Le deuxième critère est également très souvent respecté, que l’immeuble de placement soit acquis (coût d’acquisition) ou construit (coût de production).
Deux modes de comptabilisation pourront être utilisés selon que l’entreprise comptabilise l’immeuble de placement au moment de son acquisition ou lors d’évaluations postérieures.
Lors de son évaluation initiale, l’immeuble de placement est valorisé à son coût, de la même manière que s’il avait été comptabilisé selon la norme IAS 16, c'est-à-dire à son coût d’acquisition s’il est acquis ou à son coût de production s’il est produit.
Le coût d’acquisition inclut tous les coûts de transaction. Il s’agit du prix d’achat, des dépenses directement attribuables telles que les honoraires juridiques, les droits de mutation…
La norme IAS 40 précise également qu’il sera nécessaire d’actualiser les paiements en cas de règlements différés.
Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement qui a déjà été comptabilisé doivent être ajoutées à la valeur comptable lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs iront à l’entreprise et lorsque le coût peut être évalué de manière fiable. A défaut, ces dépenses doivent être comptabilisées en charges de l’exercice au cours duquel elles sont encourues.
Le coût d’acquisition inclut tous les coûts de transaction. Il s’agit du prix d’achat, des dépenses directement attribuables telles que les honoraires juridiques, les droits de mutation…
La norme IAS 40 précise également qu’il sera nécessaire d’actualiser les paiements en cas de règlements différés.
Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement qui a déjà été comptabilisé doivent être ajoutées à la valeur comptable lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs iront à l’entreprise et lorsque le coût peut être évalué de manière fiable. A défaut, ces dépenses doivent être comptabilisées en charges de l’exercice au cours duquel elles sont encourues.
Lors d’évaluations postérieures, l’entreprise a le choix entre deux méthodes de comptabilisation : il peut s’agir du coût historique ou de la juste valeur. Lorsque le choix est définitif, la méthode s’applique à l’ensemble des immeubles de placement, sauf exception.
Lorsque l’entreprise choisit le modèle de la juste valeur, elle doit l’appliquer à l’ensemble de ses immeubles de placement. Il existe toutefois une exception lorsque l’entreprise, suite à l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble, est incapable de déterminer de façon fiable et continue la juste valeur de l’immeuble de placement. Elle doit alors utiliser le traitement du coût historique amorti, en supposant une valeur résiduelle nulle. La méthode du coût amorti sera utilisée pour cet immeuble jusqu’à sa date de cession même si la juste valeur peut être estimée de façon fiable et continue ultérieurement. Un immeuble qui est évalué à sa juste valeur devra l’être jusqu’à sa sortie ou son changement d’affectation, même si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins disponibles.
Lorsque l’entreprise choisit le modèle de la juste valeur, elle doit l’appliquer à l’ensemble de ses immeubles de placement. Il existe toutefois une exception lorsque l’entreprise, suite à l’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble, est incapable de déterminer de façon fiable et continue la juste valeur de l’immeuble de placement. Elle doit alors utiliser le traitement du coût historique amorti, en supposant une valeur résiduelle nulle. La méthode du coût amorti sera utilisée pour cet immeuble jusqu’à sa date de cession même si la juste valeur peut être estimée de façon fiable et continue ultérieurement. Un immeuble qui est évalué à sa juste valeur devra l’être jusqu’à sa sortie ou son changement d’affectation, même si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins disponibles.
Un avis du CNC relatif à la comptabilisation par composants des immeubles détenus par les organismes de logement social a prévu une décomposition minimale de ceux-ci en cinq composants. Les durées d’utilisation les plus fréquentes sont indiquées entre parenthèses, avec une marge de plus ou moins 20%, sachant que des durées d’utilisations différentes peuvent être retenues lorsqu’elles sont réelles et justifiées. Il est probable que les entreprises françaises utilisent ce type de décomposition afin de ventiler leurs immeubles en composants. La décomposition retenue par le CNC est la suivante :
| Eléments | Durées d'amortissement | ||
| Hypothèse | |||
| basse 80% |
moyenne 100% |
haute 120% |
|
| Composants | |||
| * Structure et ouvrages assimilés | 40 ans | 50 ans | 60 ans |
| - Eléctricité | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| - Plomberie/sanitaire (si éléments < 50 ans) | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| - Ascenseurs | 12 ans | 15 ans | 18 ans |
| * Menuiserie extérieures | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| * Chauffage | |||
| - Chauffage collectif | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| - Chauffage individuel | 12 ans | 15 ans | 18 ans |
| * Etanchéité | 12 ans | 15 ans | 18 ans |
| * Ravalement | 12 ans | 15 ans | 18 ans |
Comme nous l’avons déjà évoqué lors de l’exposé des modes de comptabilisation existants, l’entreprise disposera de deux méthodes de valorisation pour ses immeubles de placement :
Le modèle du coût correspond au traitement de référence de la norme IAS 16. Les immeubles de placement sont en effet évalués, postérieurement à leur valeur initiale, à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Cependant, bien que le modèle du coût puisse être choisi par les entreprises comme modèle d’évaluation pour leurs immeubles de placement, les entreprises devront tout de même mentionner en annexe la juste valeur correspondante.
Si le modèle du coût peut être déterminé sans trop de difficultés par les entreprises, il en va autrement pour la juste valeur. Celle-ci correspond au montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Elle représente donc le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice. La norme IAS 40 encourage les entreprises à faire appel à des experts indépendants pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement. Cette norme considère que la meilleure indication de la juste valeur est fournie par les prix actuels sur un marché actif d’un bien immobilier similaire dans la même localisation, le même état et faisant l’objet de contrats de location ou de contrats similaires.
Lorsque les prix du marché actif ne sont pas à la disposition de l’entreprise, d’autres informations doivent être prises en compte comme :
Parmi ces modèles d’évaluation, celui de l’actualisation des « cashflows » futurs reste le plus délicat. En effet, les autres modèles se basent sur l’évaluation déjà existante d’immeubles identiques ou similaires. Dans le cadre du modèle des « cashflows » futurs, l’entreprise n’aura aucune référence sur laquelle se baser afin d’estimer son immeuble. Les indicateurs qu’elle prendra en compte devront être précis et justifiés tels que le taux d’actualisation, les flux futurs de trésorerie, le nombre d’années retenues. Le modèle de Damodaran (cf exemple dans la rubrique « Outils financiers » du présent site) peut être appliqué pour la valorisation des immeubles de placement. Ce modèle consiste à valoriser une entreprise (ou un bien dégageant des flux de trésorerie) d’après une actualisation de ses flux futurs de trésorerie. L’entreprise qui loue un immeuble peut sans difficulté déterminer ses flux futurs de trésorerie (voir § 5-Cas pratique, de ce chapitre).
Les variations de juste valeur d’un immeuble de placement ayant généré des profits ou des pertes doivent être inclues dans le résultat net de l’exercice au cours duquel elles se sont produites. En vertu du principe de non-compensation, il n’est pas possible de compenser des pertes et des gains provenant de différents immeubles de placement au compte de résultat.
Le modèle de la juste valeur diverge du modèle de la réévaluation proposé par la norme IAS 16. En effet, dans le modèle de la réévaluation, les augmentations de valeur comptable audelà de l’évaluation sur la base du coût sont comptabilisées en écart de réévaluation (c'est-àdire dans les capitaux propres), tandis que dans le modèle de la juste valeur, les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. La comptabilisation des amortissements et dépréciations va également différer entre le modèle de la juste valeur et celui de la réévaluation (voir § 4-Amortissements et dépréciations).
Economiquement, la méthode de la juste valeur va intéresser beaucoup d’entreprises puisque :
Cependant, en cas de fluctuation du marché, toute baisse sera comptabilisée dans le résultat de l’exercice, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de la norme IAS 16 puisque les baisses viennent compenser les hausses antérieures.
- le coût historique,
- la juste valeur.
- la juste valeur.
Le modèle du coût correspond au traitement de référence de la norme IAS 16. Les immeubles de placement sont en effet évalués, postérieurement à leur valeur initiale, à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Cependant, bien que le modèle du coût puisse être choisi par les entreprises comme modèle d’évaluation pour leurs immeubles de placement, les entreprises devront tout de même mentionner en annexe la juste valeur correspondante.
Si le modèle du coût peut être déterminé sans trop de difficultés par les entreprises, il en va autrement pour la juste valeur. Celle-ci correspond au montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Elle représente donc le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice. La norme IAS 40 encourage les entreprises à faire appel à des experts indépendants pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement. Cette norme considère que la meilleure indication de la juste valeur est fournie par les prix actuels sur un marché actif d’un bien immobilier similaire dans la même localisation, le même état et faisant l’objet de contrats de location ou de contrats similaires.
Lorsque les prix du marché actif ne sont pas à la disposition de l’entreprise, d’autres informations doivent être prises en compte comme :
- Les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents de part leur nature, leur état ou leur localisation. Ces prix devront être corrigés afin de prendre en compte leur différence par rapport à l’immeuble concerné.
- Les prix récents de biens similaires sur des marchés moins actifs, corrigés pour prendre en compte les aléas économiques survenus depuis la détermination de ces prix.
- Les projections actualisées des flux de trésorerie futurs sur la base d’estimations fiables s’appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats existants et dans la mesure du possible, sur des indications externes tels que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et le même état. Les taux d’actualisation à appliquer doivent refléter les estimations par le marché actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie.
- Enfin, il existe également une autre méthode dite « cost méthod », qui établit l’évaluation d’un immeuble de placement par référence au coût de construction d’un immeuble équivalent.
- Les prix récents de biens similaires sur des marchés moins actifs, corrigés pour prendre en compte les aléas économiques survenus depuis la détermination de ces prix.
- Les projections actualisées des flux de trésorerie futurs sur la base d’estimations fiables s’appuyant sur les termes de contrats de location et autres contrats existants et dans la mesure du possible, sur des indications externes tels que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et le même état. Les taux d’actualisation à appliquer doivent refléter les estimations par le marché actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie.
- Enfin, il existe également une autre méthode dite « cost méthod », qui établit l’évaluation d’un immeuble de placement par référence au coût de construction d’un immeuble équivalent.
Parmi ces modèles d’évaluation, celui de l’actualisation des « cashflows » futurs reste le plus délicat. En effet, les autres modèles se basent sur l’évaluation déjà existante d’immeubles identiques ou similaires. Dans le cadre du modèle des « cashflows » futurs, l’entreprise n’aura aucune référence sur laquelle se baser afin d’estimer son immeuble. Les indicateurs qu’elle prendra en compte devront être précis et justifiés tels que le taux d’actualisation, les flux futurs de trésorerie, le nombre d’années retenues. Le modèle de Damodaran (cf exemple dans la rubrique « Outils financiers » du présent site) peut être appliqué pour la valorisation des immeubles de placement. Ce modèle consiste à valoriser une entreprise (ou un bien dégageant des flux de trésorerie) d’après une actualisation de ses flux futurs de trésorerie. L’entreprise qui loue un immeuble peut sans difficulté déterminer ses flux futurs de trésorerie (voir § 5-Cas pratique, de ce chapitre).
Les variations de juste valeur d’un immeuble de placement ayant généré des profits ou des pertes doivent être inclues dans le résultat net de l’exercice au cours duquel elles se sont produites. En vertu du principe de non-compensation, il n’est pas possible de compenser des pertes et des gains provenant de différents immeubles de placement au compte de résultat.
Le modèle de la juste valeur diverge du modèle de la réévaluation proposé par la norme IAS 16. En effet, dans le modèle de la réévaluation, les augmentations de valeur comptable audelà de l’évaluation sur la base du coût sont comptabilisées en écart de réévaluation (c'est-àdire dans les capitaux propres), tandis que dans le modèle de la juste valeur, les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. La comptabilisation des amortissements et dépréciations va également différer entre le modèle de la juste valeur et celui de la réévaluation (voir § 4-Amortissements et dépréciations).
Economiquement, la méthode de la juste valeur va intéresser beaucoup d’entreprises puisque :
- les gains latents passent en résultat à la différence du traitement réservé aux réévaluations des immeubles d’exploitation,
- les entreprises n’auront à comptabiliser aucune charge d’amortissements.
- les entreprises n’auront à comptabiliser aucune charge d’amortissements.
Cependant, en cas de fluctuation du marché, toute baisse sera comptabilisée dans le résultat de l’exercice, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de la norme IAS 16 puisque les baisses viennent compenser les hausses antérieures.
La comptabilisation des amortissements et dépréciations va dépendre de la méthode de valorisation retenue par l’entreprise. En effet, comme nous l’avons déjà évoqué, les deux méthodes à la disposition des entreprises seront :
Lorsque l’entreprise applique la méthode du coût, elle amortit et déprécie ses immeubles conformément aux dispositions prévues par la norme IAS 16. Lorsqu’elle choisit le modèle de la juste valeur, le bien ne sera pas amortissable (à la différence du modèle de la réévaluation de la norme IAS 16 où le bien est amorti sur sa durée de vie restante en prenant pour base sa valeur réévaluée).
- la méthode du coût,
- la méthode de la juste valeur.
- la méthode de la juste valeur.
Lorsque l’entreprise applique la méthode du coût, elle amortit et déprécie ses immeubles conformément aux dispositions prévues par la norme IAS 16. Lorsqu’elle choisit le modèle de la juste valeur, le bien ne sera pas amortissable (à la différence du modèle de la réévaluation de la norme IAS 16 où le bien est amorti sur sa durée de vie restante en prenant pour base sa valeur réévaluée).
Le cas pratique ci-dessous permet d’analyser la mise en oeuvre des méthodes du coût historique et de la juste valeur appliquées aux immeubles de placement.
Soit une entreprise A disposant d’un immeuble de bureau acquis le 01/01/1990. Elle loue intégralement cet immeuble depuis son acquisition à une société B. Les caractéristiques de l’immeuble sont décrites ci-dessous :
Au 1er janvier 2004, la société A décide de faire expertiser son immeuble de placement conformément à la norme IAS 40. La valeur de l’immeuble ressortant de l’expertise est la suivante :
La société A dispose de deux possibilités au 1er janvier 2004 afin de comptabiliser la valeur de son immeuble :
La méthode du coût permet à l’entreprise A d’utiliser deux traitements différents afin de valoriser son immeuble de placement :
La reconstitution de la valeur d’origine du terrain ne pose aucune difficulté puisque le terrain n’est pas amortissable. En revanche, l’entreprise devra retraiter les amortissements comptabilisés sur la construction afin de reconstituer sa valeur d’origine. Ainsi, l’entreprise devra dans un premier temps calculer une valeur nette comptable réévaluée de la construction correspondant à la différence entre la valeur vénale de l’ensemble immobilier et la valeur vénale du terrain.
Au 1er janvier 2004, le tableau d’amortissement de l’ensemble immobilier fait ressortir les données suivantes :
Valeur vénale de l’ensemble immobilier = 1 200 k€
Valeur vénale du terrain = 330 k€
=> VNC réévaluée de la construction = 870 k€
Cette valeur nette comptable réévaluée de la construction devra être rapprochée de sa valeur nette comptable réelle afin de pouvoir tirer un coefficient permettant de reconstituer la part correspondant à la valeur d’origine réévaluée de celle des amortissements réévalués.
Les tableaux suivants permettent d’ajuster la valeur nette comptable de la construction à celle de la valeur vénale :
D’où une valeur d’origine et des amortissements réévalués pour la construction de :
V.O construction réévaluée = 750 *2,6363 = 1 977,23 k€
Amortissements réévalués = 420 * 2,6363 = 1 107,23 k€
VNC réévaluée construction = 870 k€
L’écart de réévaluation, soit 670 k€ (870 k€ - 330 k€ + 330 k€ - 200 k€) est alors comptabilisé en capitaux propres lors du bilan d’ouverture.
L’écriture à comptabiliser au 1er janvier 2004 sera la suivante :
Soit une entreprise A disposant d’un immeuble de bureau acquis le 01/01/1990. Elle loue intégralement cet immeuble depuis son acquisition à une société B. Les caractéristiques de l’immeuble sont décrites ci-dessous :
| Date d'acquisition : | 01/01/1990 |
| Ensemble immobilier = | 950 000 |
| Dont terrain = | 200 000 |
| Dont construction = | 750 000 |
| Durée d'amortissement = | 25 ans |
Au 1er janvier 2004, la société A décide de faire expertiser son immeuble de placement conformément à la norme IAS 40. La valeur de l’immeuble ressortant de l’expertise est la suivante :
| Juste valeur ensemble immobilier = | 1 200 000 |
| Dont terrain = | 330 000 |
| Dont construction = | 870 000 |
La société A dispose de deux possibilités au 1er janvier 2004 afin de comptabiliser la valeur de son immeuble :
- 1ère possibilité : Utilisation de la méthode du coût (conformément à IAS 16)
La méthode du coût permet à l’entreprise A d’utiliser deux traitements différents afin de valoriser son immeuble de placement :
- 1er traitement : Réévaluer la valeur nette comptable à sa valeur vénale en réévaluant la valeur d’origine et les amortissements antérieurs.
La reconstitution de la valeur d’origine du terrain ne pose aucune difficulté puisque le terrain n’est pas amortissable. En revanche, l’entreprise devra retraiter les amortissements comptabilisés sur la construction afin de reconstituer sa valeur d’origine. Ainsi, l’entreprise devra dans un premier temps calculer une valeur nette comptable réévaluée de la construction correspondant à la différence entre la valeur vénale de l’ensemble immobilier et la valeur vénale du terrain.
Au 1er janvier 2004, le tableau d’amortissement de l’ensemble immobilier fait ressortir les données suivantes :
| Valeurs d'origine 01/01/1990 | Valeur réévaluée au 01/01/2004 | Ecart de réévaluation | |
| Terrain | 200 000 | 330 000 | 130 000 |
| Construction | 750 000 | 870 000 | 120 000 |
| Amortissements construction | - 420 000 | 420 000 | |
| VNC construction | 330 000 | 870 000 | |
| VNC ensemble immobilier | 530 000 | 1 200 000 | 670 000 |
Valeur vénale de l’ensemble immobilier = 1 200 k€
Valeur vénale du terrain = 330 k€
=> VNC réévaluée de la construction = 870 k€
Cette valeur nette comptable réévaluée de la construction devra être rapprochée de sa valeur nette comptable réelle afin de pouvoir tirer un coefficient permettant de reconstituer la part correspondant à la valeur d’origine réévaluée de celle des amortissements réévalués.
Les tableaux suivants permettent d’ajuster la valeur nette comptable de la construction à celle de la valeur vénale :
| Terrain | Construction | Total | |
| VNC = | 200 000 | 330 000 | 530 000 |
| Valeur vénale = | 330 000 | 870 000 | 1 200 000 |
| Coeff = | 1,65 | 2,64 | 2,26 |
D’où une valeur d’origine et des amortissements réévalués pour la construction de :
V.O construction réévaluée = 750 *2,6363 = 1 977,23 k€
Amortissements réévalués = 420 * 2,6363 = 1 107,23 k€
VNC réévaluée construction = 870 k€
| Avant réévaluation | Après réévaluation | Ecarts de réévaluation | |
| V.O Terrain = | 200 000 | 330 000 | 130 000 |
| V.O construction = | 750 000 | 1 977 273 | 1 227 273 |
| Amortissements = | - 420 000 | - 1 107 273 | - 687 273 |
| Total = | 530 000 | 1 200 000 | 670 000 |
L’écart de réévaluation, soit 670 k€ (870 k€ - 330 k€ + 330 k€ - 200 k€) est alors comptabilisé en capitaux propres lors du bilan d’ouverture.
L’écriture à comptabiliser au 1er janvier 2004 sera la suivante :
| Actif | Terrains | 130 000 | |
| Actif | Construction | 1 227 273 | |
| Actif | Amortissement des constructions | 687 273 | |
| Passif | Ecart de réévaluation | 670 000 |
- 2ème traitement : Imputer les amortissements pratiqués antérieurement à la réévaluation sur la valeur d’origine pour ensuite porter la valeur d’origine à la valeur de réévaluation.
Lorsque l’entreprise utilise cette deuxième possibilité, elle impute la valeur nette comptable réévaluée de la construction, soit 870 k€ sur la valeur d’origine de la construction (750 k€), comme si elle n’avait jamais été amortie. Ainsi, l’écart de réévaluation sur la valeur d’origine de la construction est de 120 k€, auxquels s’ajoutent les amortissements annulés sur la construction, soit 420 k€ et la réévaluation du terrain (130 k€). L’écart de réévaluation est alors de 670 k€. L’impact sur les capitaux propres est donc identique à celui du premier traitement.
Le tableau d’amortissement se présente alors de la façon suivante :
L’entreprise A comptabilisera les écritures suivantes au 1er janvier 2004 :
Au 31/12/2004, la dotation aux amortissements sera calculée sur la valeur réévaluée de la construction égale à 870 k€ et sur la durée restant à amortir soit 11 ans. Cependant, l’entreprise aura le choix entre deux méthodes de comptabilisation de ses amortissements :
L’entreprise comptabilise la dotation annuelle en totalité en charges, soit 79 k€ (870 / 11). Cependant, elle aura possibilité au 31/12/2004 de comptabiliser sa part d’amortissements excédant la dotation antérieure à la réévaluation en réserves distribuables :
Dotation antérieure à la réévaluation = 750 k€ / 25 = 30 k€
D’où des réserves distribuables de : 79 k€ - 30 k€ = 49 k€
Ainsi, on obtient :
Dotation passée en charge = 750 / 25 = 30 k€
Reprise de l’écart de réévaluation = 49 k€
Le mode de comptabilisation diffère donc par son impact sur les résultats et sur la possibilité ou non de distribuer des dividendes.
Lorsque l’entreprise utilise la juste valeur afin de valoriser son immeuble de placement, aucun amortissement ne devra être comptabilisé afin de constater une baisse de valeur du bien puisque la juste valeur est déterminée chaque année. Dans ce cas, le premier retraitement à effectuer sera d’annuler les amortissements antérieurs au 1er janvier 2004 puis, de constater dans les comptes la juste valeur de l’immeuble.
Au 1er janvier 2004, les écritures comptables sont les suivantes :
Chaque année, en cas de variation de la juste valeur, un produit ou une charge devra être constatée dans le cas d’une hausse ou d’une baisse de la juste valeur. Ici, la juste valeur augmentant de 300 k€ sur l’exercice 2004, au 31/12/2004, la société constatera un produit de 300 k€.
Alors, l’entreprise A comptabilisera un produit de :
Lorsque l’entreprise utilise cette deuxième possibilité, elle impute la valeur nette comptable réévaluée de la construction, soit 870 k€ sur la valeur d’origine de la construction (750 k€), comme si elle n’avait jamais été amortie. Ainsi, l’écart de réévaluation sur la valeur d’origine de la construction est de 120 k€, auxquels s’ajoutent les amortissements annulés sur la construction, soit 420 k€ et la réévaluation du terrain (130 k€). L’écart de réévaluation est alors de 670 k€. L’impact sur les capitaux propres est donc identique à celui du premier traitement.
Le tableau d’amortissement se présente alors de la façon suivante :
| Valeurs d'origine 01/01/1990 | Valeur réévaluée au 01/01/2004 | Ecart de réévaluation | |
| Terrain | 200 000 | 330 000 | 130 000 |
| Construction | 750 000 | 870 000 | 120 000 |
| Amortissements construction | - 420 000 | 420 000 | |
| VNC construction | 330 000 | 870 000 | |
| VNC ensemble immobilier | 530 000 | 1 200 000 | 670 000 |
L’entreprise A comptabilisera les écritures suivantes au 1er janvier 2004 :
| Actif Actif |
Amortissement des constructions Construction |
420 000 |
420 000 |
| Actif Actif Passif |
Terrains Construction Ecart de réévaluation |
130 000 540 000 |
670 000 |
Au 31/12/2004, la dotation aux amortissements sera calculée sur la valeur réévaluée de la construction égale à 870 k€ et sur la durée restant à amortir soit 11 ans. Cependant, l’entreprise aura le choix entre deux méthodes de comptabilisation de ses amortissements :
Premier mode de comptabilisation de la dotation annuelle :
L’entreprise comptabilise la dotation annuelle en totalité en charges, soit 79 k€ (870 / 11). Cependant, elle aura possibilité au 31/12/2004 de comptabiliser sa part d’amortissements excédant la dotation antérieure à la réévaluation en réserves distribuables :
Dotation antérieure à la réévaluation = 750 k€ / 25 = 30 k€
D’où des réserves distribuables de : 79 k€ - 30 k€ = 49 k€
| Charge Passif |
Dotation aux amortissements d’exploitation Ecart de réévaluation |
79 091 |
79 091 |
| Actif Passif |
Ecart de réévaluation Réserves |
49 091 |
49 091 |
Deuxième mode de comptabilisation de la dotation annuelle :
L’entreprise passe en charges la dotation calculée sur la valeur de la construction antérieure à la réévaluation. Le supplément d’amortissements généré par la dotation calculée sur la valeur réévaluée est comptabilisé comme une reprise de l’écart de réévaluation.Ainsi, on obtient :
Dotation passée en charge = 750 / 25 = 30 k€
Reprise de l’écart de réévaluation = 49 k€
Le mode de comptabilisation diffère donc par son impact sur les résultats et sur la possibilité ou non de distribuer des dividendes.
| Charge Passif Actif |
Dotation aux amortissements d’exploitation Ecart de réévaluation Amortissements des constructions |
79 091 79 091 |
79 091 |
- 2ème possibilité : Utilisation de la juste valeur (conformément à IAS 40)
Lorsque l’entreprise utilise la juste valeur afin de valoriser son immeuble de placement, aucun amortissement ne devra être comptabilisé afin de constater une baisse de valeur du bien puisque la juste valeur est déterminée chaque année. Dans ce cas, le premier retraitement à effectuer sera d’annuler les amortissements antérieurs au 1er janvier 2004 puis, de constater dans les comptes la juste valeur de l’immeuble.
Au 1er janvier 2004, les écritures comptables sont les suivantes :
| Actif Actif Passif |
Terrains Construction Réserves |
130 000 540 000 |
670 000 |
| Actif Actif |
Amortissement des constructions Construction |
420 000 |
420 000 |
Chaque année, en cas de variation de la juste valeur, un produit ou une charge devra être constatée dans le cas d’une hausse ou d’une baisse de la juste valeur. Ici, la juste valeur augmentant de 300 k€ sur l’exercice 2004, au 31/12/2004, la société constatera un produit de 300 k€.
Alors, l’entreprise A comptabilisera un produit de :
| Actif Actif 7- |
Terrains Construction Produits |
20 000 80 000 |
300 000 |
Notre cabinet d’analyse stratégique dans le Nord aide les entreprises en difficulté ou en retournement.
26 Boulevard du Général de Gaulle
59100 Roubaix - France
Tel : +33 (0) 3 20 73 50 31
e-mail : scpg@wanadoo.fr
59100 Roubaix - France
Tel : +33 (0) 3 20 73 50 31
e-mail : scpg@wanadoo.fr