Incidences des normes IFRS sur les contrats de location
- Aymeric BRASSELY -
La présente note rappelle les incidences générées par les normes IFRS sur la comptabilisation des contrats de location.
Sommaire
Les normes IFRS définissent le contrat de location comme un accord par lequel le bailleur cède au preneur, pour une période déterminée, le droit d’utilisation d’un actif en échange d’un paiement ou d’une série de paiements (norme IAS 17.4 révisée en 2003).
L’IASB a été amenée à distinguer deux types de contrats de location :
L’IASB a été amenée à distinguer deux types de contrats de location :
- le contrat de location financement,
- le contrat de location simple.
- le contrat de location simple.
Un contrat de location-financement est un contrat de location ayant pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif. Le transfert de propriété peut intervenir ou non in fine.
La norme IAS 17 insiste sur la nécessité de prendre en compte la substance des contrats et transactions plutôt que leur forme juridique. Elle fournit cependant une liste non exhaustive de situations permettant de caractériser un contrat de location-financement :
Dans le but de clarifier certaines situations, la norme IAS 17 fournit également des indications de situations qui, individuellement ou conjointement, pourraient conduire à classer un contrat en tant que contrat de location-financement si :
Le contrat de location transfert la propriété de l’actif au preneur au terme de la durée du contrat de location,
- Le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat de location, la certitude raisonnable que l’option sera levée soit acquise,
- La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif, même s’il n’y a pas transfert de propriété,
- Au commencement du contrat de location, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif loué,
- Les actifs loués sont d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter de modifications majeures.
- Le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat de location, la certitude raisonnable que l’option sera levée soit acquise,
- La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif, même s’il n’y a pas transfert de propriété,
- Au commencement du contrat de location, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif loué,
- Les actifs loués sont d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter de modifications majeures.
Dans le but de clarifier certaines situations, la norme IAS 17 fournit également des indications de situations qui, individuellement ou conjointement, pourraient conduire à classer un contrat en tant que contrat de location-financement si :
- Le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur, relatives à la résiliation, sont à la charge du preneur,
- Les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur résiduelle sont à la charge du preneur (sous la forme par exemple, d’une diminution de loyer égale à la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat de location),
- Le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché
- Les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur résiduelle sont à la charge du preneur (sous la forme par exemple, d’une diminution de loyer égale à la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat de location),
- Le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché
Le contrat de location-financement s’analyse du point de vue du locataire, comme un achat à crédit. Il convient donc d’enregistrer la valeur du bien à l’actif contre une dette au passif.
La valeur activable sera égale à la plus faible des deux valeurs entre :
Ainsi, lors de la signature du contrat de location financement, l’écriture comptable suivante devra être enregistrée :
Au cours de la location du matériel, les redevances payées au titre de l’utilisation du bien donné en location devront être éclatées entre une partie amortissement de la dette et une partie charge d’intérêts.
En fin d’exercice la société devra, le cas échéant, comptabiliser des intérêts courus sur l’emprunt :
ainsi que la dotation aux amortissements de l’exercice :
Le bien donné en location sera amorti sur sa durée d’amortissement correspondant en principe à sa durée d’utilité. Cette dernière représente la durée pendant laquelle l’entreprise s’attend à consommer les avantages économiques liés à l’actif, sans être limitée par la durée du contrat de location. Cependant, lorsque l’entreprise n’a pas la certitude d’exercer l’option de rachat pour devenir propriétaire du bien en fin de contrat, la durée d’amortissement du bien donné en location sera limitée à la durée du contrat.
La valeur activable sera égale à la plus faible des deux valeurs entre :
- la juste valeur du bien loué à la date de début du contrat souvent mentionnée au contrat de location,
- la valeur actuelle des paiements minimaux. Cette valeur actuelle est déterminée d’après :
- la valeur actuelle des paiements minimaux. Cette valeur actuelle est déterminée d’après :
- le taux implicite du contrat correspondant au taux d’actualisation permettant, dès le début de la location, d’égaliser la juste valeur de l’actif loué à la valeur obtenue de l’actualisation cumulée des paiements minimaux et de celle de la valeur résiduelle non garantie,
- ou le taux d’endettement marginal du locataire qui correspond au taux qu’il aurait supporté s’il avait contracté un emprunt pour l’acquisition du bien pris en location.
- ou le taux d’endettement marginal du locataire qui correspond au taux qu’il aurait supporté s’il avait contracté un emprunt pour l’acquisition du bien pris en location.
Ainsi, lors de la signature du contrat de location financement, l’écriture comptable suivante devra être enregistrée :
| 2- | Immobilisations | X | |
| 1670- | Dettes de location financement | X |
Au cours de la location du matériel, les redevances payées au titre de l’utilisation du bien donné en location devront être éclatées entre une partie amortissement de la dette et une partie charge d’intérêts.
| 661- | Charges d'intérêts | X | |
| 1670- | Dettes de location financement | X | |
| 44566- | TVA déductible | X | |
| 512- | Banques | X |
En fin d’exercice la société devra, le cas échéant, comptabiliser des intérêts courus sur l’emprunt :
| 661- | Charges d'intérêts | X | |
| 1688- | Intérêts courus | X |
ainsi que la dotation aux amortissements de l’exercice :
| 681- | Dotations aux amortissements de l'exercice | X | |
| 28- | Amortissements des immobilisations | X |
Le bien donné en location sera amorti sur sa durée d’amortissement correspondant en principe à sa durée d’utilité. Cette dernière représente la durée pendant laquelle l’entreprise s’attend à consommer les avantages économiques liés à l’actif, sans être limitée par la durée du contrat de location. Cependant, lorsque l’entreprise n’a pas la certitude d’exercer l’option de rachat pour devenir propriétaire du bien en fin de contrat, la durée d’amortissement du bien donné en location sera limitée à la durée du contrat.
Le bien faisant l’objet d’un contrat de location-financement doit être comptabilisé chez le bailleur à l’actif comme une créance égale à l’investissement net. En effet, les risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont presque intégralement transférés au preneur. Le bailleur va donc comptabiliser le paiement à recevoir au titre de la location en remboursement du prêt du matériel au preneur. En contrepartie, il comptabilisera ces loyers reçus en produits financiers.
Comme pour le preneur, la comptabilisation des revenus financiers du bailleur doit traduire la rentabilité de son investissement.
Le schéma de comptabilisation chez le bailleur se présente de la façon suivante :
Lors de la signature du contrat, le bailleur constate à son actif le prêt du matériel issu de la location-financement :
Au cours de l’exercice, le bailleur encaisse les loyers du preneur et comptabilise l’écriture suivante :
Le cas échéant, le bailleur constatera en fin d’exercice les intérêts en-cours de la location :
Comme pour le preneur, la comptabilisation des revenus financiers du bailleur doit traduire la rentabilité de son investissement.
Le schéma de comptabilisation chez le bailleur se présente de la façon suivante :
Lors de la signature du contrat, le bailleur constate à son actif le prêt du matériel issu de la location-financement :
| 274- | Prêts de location-financement | X | |
| 701- | Ventes de produits | X |
Au cours de l’exercice, le bailleur encaisse les loyers du preneur et comptabilise l’écriture suivante :
| 512- | Banques | X | |
| 274- | Prêts de location-financement | X | |
| 44571 | Etat -TVA collectée | X |
Le cas échéant, le bailleur constatera en fin d’exercice les intérêts en-cours de la location :
| 2768 | Intérêts courus | X | |
| 7626- | Revenus de prêts | X |
Le cas pratique ci-dessous permet de comprendre le mode de comptabilisation d’un contrat de location-financement.
Considérons une société A (le preneur) faisant l’acquisition d’un matériel auprès d’une société B (le bailleur) le 1er janvier 2004 par le biais d’un contrat de crédit-bail. Les caractéristiques de ce contrat sont décrites ci-dessous :
Le tableau suivant permet de décrire le rythme des versements de redevances en distinguant la partie intérêts de celles des amortissements :
Le taux d’actualisation retenu pour le calcul du tableau de remboursement des redevances, est celui qui permet d’égaliser la valeur actualisée des redevances et de la valeur résiduelle avec la valeur de marché du matériel lors de la signature du contrat de crédit-bail. En posant « X » comme taux d’actualisation, on obtient :
5 000 * (1-(1 + X)^-5) / X * (1+X) + 645 * (1 + X)^-5 = 22 000
Soit, X = 8%.
Le bien est comptabilisé à l’actif en contrepartie d’une dette financière. Chaque année, le preneur ventilera la redevance payée (5 000 €) entre les intérêts et amortissements de la dette. En fin d’exercice, le preneur constatera la dépréciation du bien en enregistrant un amortissement dont le rythme de dépréciation sera différent selon qu’il compte exercer ou non l’option de rachat de fin de contrat :
Au 01/01/2004 :
Au 31/12/2004 :
1er cas : L’entreprise est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel :
Si l’entreprise est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel, elle amortira le matériel au 31/12/2004 sur la base de sa valeur brute. L’amortissement se fera sur les 10 ans, soit 2 750 € par an.
2ème cas : L’entreprise n’est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel :
Si au contraire, l’entreprise n’est pas certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel, elle utilisera comme base amortissable la valeur du matériel, diminuée de sa valeur résiduelle. Cet amortissement se fera alors sur la durée du contrat soit 5 ans. L’amortissement annuel passe alors à 4 281 €. Le fait pour l’entreprise de ne pas être certaine d’exercer l’option de rachat du matériel lui permet donc d’amortir le bien sur une durée beaucoup plus courte que dans le 1er cas.
Au 01/01/2005 :
L’opération de location-financement se comptabilisera comme un prêt duquel viendront s’imputer les redevances payées par le preneur et correspondant à la part amortissable du prêt, le reliquat étant comptabilisé en produits financiers.
Au 01/01/2004 :
Au 31/12/2004 :
Au 01/01/2005 :
Considérons une société A (le preneur) faisant l’acquisition d’un matériel auprès d’une société B (le bailleur) le 1er janvier 2004 par le biais d’un contrat de crédit-bail. Les caractéristiques de ce contrat sont décrites ci-dessous :
| Société A : | Preneur |
| Société B : | Bailleur |
| Redevance annuelle HT de crédit-bail (payable d'avance) = | 5 000 € |
| Durée du contrat = | 5 ans |
| Valeur résiduelle = | 645 € |
| Valeur de marché du matériel au 01/01/2004 = | 22 000€ |
| Durée d'amortissement = | 8 ans |
Le tableau suivant permet de décrire le rythme des versements de redevances en distinguant la partie intérêts de celles des amortissements :
| Reste à rembourser | Intérêts emprunt | Amortissements emprunt | Redevances | |
| 01/01/2004 | 22 000 | 5 000 | 5 000 | |
| 01/01/2005 | 17 000 | 1 360 | 3 640 | 5 000 |
| 01/01/2006 | 13 360 | 1 069 | 3 931 | 5 000 |
| 01/01/2007 | 9 429 | 754 | 4 246 | 5 000 |
| 01/01/2008 | 5 183 | 415 | 4 585 | 5 000 |
| 01/01/2009 | 598 | 48 | 597 | 645 |
Le taux d’actualisation retenu pour le calcul du tableau de remboursement des redevances, est celui qui permet d’égaliser la valeur actualisée des redevances et de la valeur résiduelle avec la valeur de marché du matériel lors de la signature du contrat de crédit-bail. En posant « X » comme taux d’actualisation, on obtient :
5 000 * (1-(1 + X)^-5) / X * (1+X) + 645 * (1 + X)^-5 = 22 000
Soit, X = 8%.
Chez le preneur :
Le bien est comptabilisé à l’actif en contrepartie d’une dette financière. Chaque année, le preneur ventilera la redevance payée (5 000 €) entre les intérêts et amortissements de la dette. En fin d’exercice, le preneur constatera la dépréciation du bien en enregistrant un amortissement dont le rythme de dépréciation sera différent selon qu’il compte exercer ou non l’option de rachat de fin de contrat :
Au 01/01/2004 :
| 2154- | Matériel industriel | 22 000 | |
| 167- | Dettes de location-financement | 22 000 | |
| 167- | Dettes de location-financement | 5 000 | |
| 4456- | Etat -TVA déductible | 980 | |
| 512 | Banque | 5 980 |
Au 31/12/2004 :
| 661 | Charges d'intérêts | 1 360 | |
| 1688- | Intérêts courus | 1 360 |
1er cas : L’entreprise est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel :
Si l’entreprise est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel, elle amortira le matériel au 31/12/2004 sur la base de sa valeur brute. L’amortissement se fera sur les 10 ans, soit 2 750 € par an.
| 681- | Dotation aux amortissements | 2 750 | |
| 28154- | Amortissements du matériel industriel = 22000/8 | 2 750 |
2ème cas : L’entreprise n’est certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel :
Si au contraire, l’entreprise n’est pas certaine au 31/12/2004 d’exercer l’option de rachat du matériel, elle utilisera comme base amortissable la valeur du matériel, diminuée de sa valeur résiduelle. Cet amortissement se fera alors sur la durée du contrat soit 5 ans. L’amortissement annuel passe alors à 4 281 €. Le fait pour l’entreprise de ne pas être certaine d’exercer l’option de rachat du matériel lui permet donc d’amortir le bien sur une durée beaucoup plus courte que dans le 1er cas.
| 681- | Dotation aux amortissements | 4 281 | |
| 28154- | Amortissements du matériel industriel = (22000-597)/5 | 4 281 |
Au 01/01/2005 :
| 1688 | Charges d'intérêts | 1 360 | |
| 167- | Dettes de location-financement | 3 640 | |
| 4456- | Etat -TVA déductible | 980 | |
| 512- | Banque | 5 980 |
Chez le bailleur :
L’opération de location-financement se comptabilisera comme un prêt duquel viendront s’imputer les redevances payées par le preneur et correspondant à la part amortissable du prêt, le reliquat étant comptabilisé en produits financiers.
Au 01/01/2004 :
| 274- | Prêts de location-financement | 22 000 | |
| 701- | Ventes de produits | 22 000 | |
| 512- | Banque | 5 980 | |
| 274- | Prêts de location financement | 5 000 | |
| 44571- | Etat -TVA collectée | 980 |
Au 31/12/2004 :
| 2768- | Intérêts courus | 1 360 | |
| 7626- | Revenus des prêts | 1 360 |
Au 01/01/2005 :
| 512- | Banque | 5 980 | |
| 274- | Prêts de location-financement | 3 640 | |
| 44571- | Etat -TVA collectée | 980 | |
| 2768- | Intérêts courus | 1 360 |
Un contrat de location simple désigne tout contrat de location autre qu’un contrat de location-financement. Il s’agit donc des contrats de location où l’entreprise n’a pas pour vocation à devenir propriétaire du bien.
L’ensemble des paiements réalisés au titre d’un contrat de location simple doit être comptabilisé en charge de l’exercice sur une base linéaire, pendant toute la durée du contrat.
Lors de paiements, l’entreprise devra comptabiliser l’écriture suivante :
Lors de paiements, l’entreprise devra comptabiliser l’écriture suivante :
| 613- | Locations de matériel | X | |
| 44566- | TVA déductible | X | |
| 512- | Banques | X |
Le bailleur devra comptabiliser les loyers reçus au titre de la location en prestations de services de façon linéaire sur toute la durée du contrat.
Dans le cadre d’un contrat de location simple, c’est le bailleur qui reste propriétaire du bien loué. En conséquence, il devra constater chaque année dans ses comptes l’amortissement relatif au matériel donné en location :
| 512- | Banques | X | |
| 706- | Prestations de services | X | |
| 44571- | Etat -TVA collectée | X |
Dans le cadre d’un contrat de location simple, c’est le bailleur qui reste propriétaire du bien loué. En conséquence, il devra constater chaque année dans ses comptes l’amortissement relatif au matériel donné en location :
| 681- | Dotations aux amortissements de l'exercice | X | |
| 28- | Amortissements des immobilisations | X |
En prenant le même cas pratique que pour celui du contrat de location-financement, nous pouvons rapprocher les incidences du contrat de location simple à celles du contrat de locationfinancement.
Ainsi, dans le cadre d’un contrat de location simple, on obtiendrait les écritures suivantes à comptabiliser :
Chez le preneur, au 1er janvier de chaque année :
Chez le bailleur, au 1er janvier de chaque année :
Le bailleur étant propriétaire du bien lors d’une location simple, il constatera chaque année en fin d’exercice, l’amortissement nécessaire :
Contrairement au contrat de location-financement, la redevance (5 000 €) est dans son intégralité comptabilisée en charge chez le preneur et en produit chez le bailleur. Le preneur n’est que locataire du bien et la propriété est réservée au bailleur. C’est donc ce dernier qui comptabilisera l’amortissement du bien. Comptablement, il semble que ce soit le contrat de location simple qui générera le moins de charges pour le preneur par rapport au contrat de location-financement.
En effet, dans le contrat de location-financement, la charge globale pour l’entreprise est égale à la somme des intérêts payés relatifs au remboursement du prêt, soit 3 646 €, à laquelle s’ajoute la somme des amortissements comptabilisés, soit 22 000 € (si l’entreprise veut racheter le bien, il faudrait réduire cette charge de la valeur résiduelle, soit 645 € mais celle-ci serait à son tour amortissable et donc in fine, l’entreprise subirait une charge de 22 000 € qu’elle exerce ou non l’option de rachat). Ainsi, la charge globale pour une entreprise qui choisirait le contrat de location-financement serait de 25 646 €.
Dans le cadre du contrat de location simple, le preneur subit annuellement une charge de 5 000 € pendant 5 ans, ce qui représente au total 25 000 €. La variation est donc de 646 €.
Ainsi, dans le cadre d’un contrat de location simple, on obtiendrait les écritures suivantes à comptabiliser :
Chez le preneur, au 1er janvier de chaque année :
| 613- | Locations | 5 000 | |
| 4456- | Etat -TVA déductible | 980 | |
| 512- | Banque | 5 980 |
Chez le bailleur, au 1er janvier de chaque année :
| 512- | Banque | 5 980 | |
| 706- | Prestations de services | 5 000 | |
| 44571- | Etat -TVA collectée | 980 |
Le bailleur étant propriétaire du bien lors d’une location simple, il constatera chaque année en fin d’exercice, l’amortissement nécessaire :
| 6811- | Dotations aux amortissements des immobilisations | 4 281 | |
| 28154- | Amortissements du matériel industriel = (22000-597)/5 | 4 281 |
Contrairement au contrat de location-financement, la redevance (5 000 €) est dans son intégralité comptabilisée en charge chez le preneur et en produit chez le bailleur. Le preneur n’est que locataire du bien et la propriété est réservée au bailleur. C’est donc ce dernier qui comptabilisera l’amortissement du bien. Comptablement, il semble que ce soit le contrat de location simple qui générera le moins de charges pour le preneur par rapport au contrat de location-financement.
En effet, dans le contrat de location-financement, la charge globale pour l’entreprise est égale à la somme des intérêts payés relatifs au remboursement du prêt, soit 3 646 €, à laquelle s’ajoute la somme des amortissements comptabilisés, soit 22 000 € (si l’entreprise veut racheter le bien, il faudrait réduire cette charge de la valeur résiduelle, soit 645 € mais celle-ci serait à son tour amortissable et donc in fine, l’entreprise subirait une charge de 22 000 € qu’elle exerce ou non l’option de rachat). Ainsi, la charge globale pour une entreprise qui choisirait le contrat de location-financement serait de 25 646 €.
Dans le cadre du contrat de location simple, le preneur subit annuellement une charge de 5 000 € pendant 5 ans, ce qui représente au total 25 000 €. La variation est donc de 646 €.
Les contrats de location peuvent également concerner des ensembles immobiliers. Dans ce cas, l’entreprise paie un loyer correspondant en partie à l’utilisation d’un terrain mais également d’une construction. Le loyer pour l’ensemble immobilier doit alors être scindé en deux parties. La première relative au terrain sera considérée comme une location simple et sera comptabilisée en charges ; la deuxième relative à la construction sera considérée soit, comme une location simple soit, comme une location-financement. Dans le cas d’une impossibilité d’éclater le loyer entre la partie du terrain et celle de la construction, l’ensemble immobilier est considéré loué en location-financement sauf si l’entreprise démontre que l’ensemble est loué en location simple.
Les écritures comptables suivantes devront alors être enregistrées par l’entreprise louant un ensemble immobilier dont le terrain est considéré comme loué en location simple et la construction louée en location-financement :
Les écritures comptables suivantes devront alors être enregistrées par l’entreprise louant un ensemble immobilier dont le terrain est considéré comme loué en location simple et la construction louée en location-financement :
- Dès le début du contrat, la partie relative à la construction sera immobilisée avec pour contrepartie une dette au passif de la société :
| 213- | Construction | X | |
| 167- | Dettes de location financement | X |
- Les redevances seront scindées en deux : une partie concernant le terrain et passée en charge, une autre partie relative à la construction et venant en diminution de la dette de location-financement :
| 613- | Locations du terrain | X | |
| 44566- | TVA déductible | X | |
| 167- | Dettes de location financ. s/construction | X | |
| 512- | Banques | X |
- A la fin de l’exercice, la construction sera amortie sur sa durée d’utilité et les intérêts courus sur la dette relative à la construction seront constatés :
| 6811- | Dotations aux amort. de la construction | X | |
| 2813- | Amortissements des immobilisations | X | |
| 661- | Charges d'intérêt | X | |
| 1688- | Intérêts courus sur la construction | X |
La comptabilisation des amortissements et dépréciations va dépendre de la méthode de valorisation retenue par l’entreprise. En effet, comme nous l’avons déjà évoqué, les deux méthodes à la disposition des entreprises seront :
Lorsque l’entreprise applique la méthode du coût, elle amortit et déprécie ses immeubles conformément aux dispositions prévues par la norme IAS 16. Lorsqu’elle choisit le modèle de la juste valeur, le bien ne sera pas amortissable (à la différence du modèle de la réévaluation de la norme IAS 16 où le bien est amorti sur sa durée de vie restante en prenant pour base sa valeur réévaluée).
- la méthode du coût,
- la méthode de la juste valeur.
- la méthode de la juste valeur.
Lorsque l’entreprise applique la méthode du coût, elle amortit et déprécie ses immeubles conformément aux dispositions prévues par la norme IAS 16. Lorsqu’elle choisit le modèle de la juste valeur, le bien ne sera pas amortissable (à la différence du modèle de la réévaluation de la norme IAS 16 où le bien est amorti sur sa durée de vie restante en prenant pour base sa valeur réévaluée).
Le contrat de cession bail (« sale and lease back ») est une opération par laquelle le propriétaire d’un bien le cède à un tiers pour le reprendre en location.
Lorsque la cession-bail débouche sur un contrat de location-financement, l’opération ne s’analyse pas comme une cession d’actif mais comme un mode de financement.
Lorsque la cession-bail débouche sur un contrat de location-financement, l’opération ne s’analyse pas comme une cession d’actif mais comme un mode de financement.
Comptablement, l’opération s’analyse de la façon suivante :
- le bien est vendu et la plus ou moins value est dégagée :
| 512- | Banques | X | |
| 775- | Produits de cession des éléments d'actif | X | |
| 675- | Valeur comptable des élts d'actif cédés | X | |
| 28- | Amortissements de l'immobilisation | X | |
| 2- | Immobilisations | X |
- Si, lors de la vente, il est possible de connaître la valeur résiduelle que pourrait avoir l’immobilisation cédée au terme de sa durée d’utilité, il faudra comptabiliser un produit constaté d’avance :
| 775- | Produits de cession des éléments d'actif | X | |
| 487- | Produits constatés d'avance | X |
- le bien sera maintenu à l’actif dés qu’il sera loué pour le plus faible des montants entre la juste valeur (correspondant au prix de cession) et la valeur actualisée des paiements minimaux, avec constatation de la dette de location-financement au passif ;
| 2- | Immobilisation | X | |
| 167- | Dettes de location financement | X |
- au cours de la location, les redevances seront éclatées entre une partie de charge d’intérêts et une partie relative à l’amortissement de la dette de location ;
| 661- | Charges d'intérêts | X | |
| 1670- | Dettes de location financement | X | |
| 512- | Banques | X |
- en fin d’exercice, l’entreprise locataire du bien pourra l’amortir.
| 68- | Dotations aux amort. de l'exercice | X | |
| 28- | Amortissements des immobilisations | X |
Le cas pratique ci-dessous permet de présenter la comptabilisation d’un contrat de cession bail.
Soit une entreprise A ayant acquis un ensemble immobilier le 1er janvier 1994 et dont les caractéristiques peuvent être décrites de la façon suivante :
Au 01/01/2004, la société A vend la partie relative à la construction à une société B qui lui loue immédiatement par le biais du contrat décrit ci-dessous :
Tout comme le contrat de cession-bail, le taux d’actualisation retenu est celui permettant d’égaliser la valeur réelle de la construction au 01/01/2004 avec l’actualisation de la somme des redevances annuelles et de la valeur résiduelle.
En posant « X » comme taux d’actualisation, on obtient :
6 800 * (1-(1 + X)^-20) / X + 15 000 * (1 + X)^-20 = 70 000
Soit, X = 8%.
Le tableau suivant permet de décrire le rythme des versements de redevances en distinguant la partie intérêts de celles des amortissements :
Les écritures à comptabiliser seront les suivantes :
Au 01/01/2004 :
Au 31/12/2004 :
Comptablement, l’entreprise constatera dans un premier temps la plus value sur la vente de l’ensemble immobilier, soit 15 K€. Au terme du contrat, la société aura comptabilisé en charges 70 K€ correspondant à la partie amortissements et 81 K€ d’intérêts. L’opération se solde donc par une charge globale de 136 K€.
Soit une entreprise A ayant acquis un ensemble immobilier le 1er janvier 1994 et dont les caractéristiques peuvent être décrites de la façon suivante :
| Date d'acquisition : | 01/01/1994 |
| Terrain = | 25 000 € |
| Construction = | 75 000 € |
| Durée d'amortissement = | 30 ans |
| Valeur résiduelle : | 15 000 € |
Au 01/01/2004, la société A vend la partie relative à la construction à une société B qui lui loue immédiatement par le biais du contrat décrit ci-dessous :
| Date de cession de l'ensemble immobilier à la société B : | 01/01/2004 |
| Valeur de cession hors terrain = | 70 000 € |
| Durée du contrat : | 20 ans |
| Loyers annuels fin de période = | 6 800 € |
| Valeur résiduelle : | 15 000 € |
Tout comme le contrat de cession-bail, le taux d’actualisation retenu est celui permettant d’égaliser la valeur réelle de la construction au 01/01/2004 avec l’actualisation de la somme des redevances annuelles et de la valeur résiduelle.
En posant « X » comme taux d’actualisation, on obtient :
6 800 * (1-(1 + X)^-20) / X + 15 000 * (1 + X)^-20 = 70 000
Soit, X = 8%.
Le tableau suivant permet de décrire le rythme des versements de redevances en distinguant la partie intérêts de celles des amortissements :
| Reste à rembourser | Intérêts emprunt | Amortissements emprunt | Redevances | |
| 31/12/2004 | 70 000 | 5 600 | 1 200 | 6 800 |
| 31/12/2005 | 68 800 | 5 504 | 1 296 | 6 800 |
| 31/12/2006 | 67 504 | 5 400 | 1 400 | 6 800 |
| 31/12/2007 | 66 104 | 5 288 | 1 512 | 6 800 |
| 31/12/2008 | 64 593 | 5 167 | 1 633 | 6 800 |
| 31/12/2009 | 62 960 | 5 037 | 1 763 | 6 800 |
| 31/12/2010 | 61 197 | 4 896 | 1 904 | 6 800 |
| 31/12/2011 | 59 293 | 4 743 | 2 057 | 6 800 |
| 31/12/2012 | 57 236 | 4 579 | 2 221 | 6 800 |
| 31/12/2013 | 55 015 | 4 401 | 2 399 | 6 800 |
| 31/12/2014 | 52 616 | 4 209 | 2 591 | 6 800 |
| 31/12/2015 | 50 025 | 4 002 | 2 798 | 6 800 |
| 31/12/2016 | 47 227 | 3 778 | 3 022 | 6 800 |
| 31/12/2017 | 44 206 | 3 536 | 3 264 | 6 800 |
| 31/12/2018 | 40 942 | 3 275 | 3 525 | 6 800 |
| 31/12/2019 | 37 417 | 2 993 | 3 807 | 6 800 |
| 31/12/2020 | 33 611 | 2 689 | 4 111 | 6 800 |
| 31/12/2021 | 29 500 | 2 360 | 4 440 | 6 800 |
| 31/12/2022 | 25 060 | 2 005 | 4 795 | 6 800 |
| 31/12/2023 | 20 264 | 1 621 | 5 179 | 6 800 |
| 31/12/2024 | 15 086 | 15 000 | 15 000 |
Les écritures à comptabiliser seront les suivantes :
Au 01/01/2004 :
| 512- | Banque | 70 000 | |
| 775 | Produit de cession des élément d'actif cédés | 70 000 | |
| 675- | Valeur comptable des éléments d'actif cédés | 55 000 | |
| 2813- | Amortissements des constructions | 20 000 | |
| 213- | Constructions Amort =(75000- 15 000)/30*10 |
75 000 | |
| 775 | Produit de cession des élément d'actif cédés | 15 000 | |
| 487- | Produits constatés d'avance = valeur résiduelle | 15 000 | |
| 213 | Constructions | 70 000 | |
| 167- | Dettes de location-financement = valeur résiduelle | 70 000 |
Au 31/12/2004 :
| 661- | Charges d'intérêts | 5 600 | |
| 167- | Dettes de location-financement | 1 200 | |
| 512- | Banque = valeur résiduelle | 6 800 | |
| 6811- | Dotations aux amortissements des immobilisations | 2 750 | |
| 2813- | Amortissements des constructions = (70 000 - 15 000) / 20 | 2 750 | |
| 487- | Produits constatés d'avance | 750 | |
| 775 | Produit de cession des élément d'actif cédés = 15 000 / 20 (val.résid.contatée d'avance) | 750 |
Comptablement, l’entreprise constatera dans un premier temps la plus value sur la vente de l’ensemble immobilier, soit 15 K€. Au terme du contrat, la société aura comptabilisé en charges 70 K€ correspondant à la partie amortissements et 81 K€ d’intérêts. L’opération se solde donc par une charge globale de 136 K€.
Pansard & Associés est spécialisé dans l’analyse stratégique des cibles lors d'une cession ou transmission d'entreprise à Lille dans le nord de la France.
26 Boulevard du Général de Gaulle
59100 Roubaix - France
Tel : +33 (0) 3 20 73 50 31
e-mail : scpg@wanadoo.fr
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